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资金链吃紧不会是降价主因房企表示扛得住悉尼

资金链吃紧不会是降价主因房企表示扛得住悉尼


     
     没有人是一座孤岛,我们不是,房价也不会是。我们的房价依附在整个宏观大环境之下,不能苟活,也无法偷生。
     2008年,王石提出“拐点论”,经济寒冬中万科领头降价,引起风波一片。三年之后,上海的房价早已不再是当初的水平,而这次面临“史上最严厉调控”谁又会领头降价?
     没有人是一座孤岛,我们不是,房价也不会是。我们的房价依附在整个宏观大环境之下,不能苟活,也无法偷生。
     


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      命脉现金流 房企伤得起
     2009年8月6日,金地集团和中国平安签约信托融资,三年内融资100亿。而实际上,金地的胃口远不止这些。仅2010年,金地集团下属的稳盛投资就推出过两份人民币基金,虽然募资结果未尽理想,但相比其他房产公司融资压力明显不大。
     而实际上并不是所有房产公司都可以如金地般高枕无忧。
     4月4日,建业地产发布公告称,公司已与百瑞信托签订股权转让协议,以1.63亿元人民币向百瑞建业信托出售河南新城25.1%的股权,通过引入信托,打通投资与开发平台。近期甚至有房产信托基金打出“12.5-23.6%/年”的投资收益吸引投资者。鹏欣副总裁徐洪林表示,“如果你自有资金不多,那么财务成本还是很高的,现在银行是7-10%的利率,基金信托之类的要15-20%了。”
     “像某知名房企那样走规模的公司,利润率是靠多个项目不停累加悉尼国际娱乐平台上去的。这样的公司有个致命伤,便是必须要快速回笼资金。如果项目不能快速回笼资金,一般公司压在项目上的资金是30亿,这个走规模的公司可能就是300亿或者还要多。”克而瑞上海机构研究总监薛建雄表示。
     4月1日,新浪乐居曾经进行过统计,在上海联合产权交易所网站上,有7家房企挂牌出售产权、债权。其中农工商房地产集团分10次出售约12.37%的产权;同时也有不少中小型房企,如上海长进置业有限公司,出售其全部产权。从农工商房地产集团的2010年度财务报表可以看出,其2010年的营业收入和净利润都实现增长,但在实现利润增长的同时,其负债数也在显著上涨,2010年负债总计比2009年增加近25亿元。如果按照其披露的7元/股的价格实现股权的转让,就可实现融资近9.7亿元,从而增加企业的资金储备。
     不论如何,在销售僵持阶段,受伤的始终是房产公司。
     2010 年, A 股上市房企销售商品、提供劳务收到的现金为 4033亿元,同比增长 27%,处于近三年最高水平。虽然现金流持续下降,到2010年 A股地产企业经营活动现金流为-684亿元,但筹资活动现金流为 1196亿元,高于过去 4年水平。由此得出,虽然房企资金压力在增加,但实际上由于融资渠道的不断拓宽,房地产公司的融资额并不低,融资能力在不断增强,这些都用来可以缓解一部分资金需求。
     但真的想从年报中看出端倪并不容易。就像复旦大学金融研究院房地产研究部主任华伟所说,“从年报中其实很难看出房产公司的经营现状。在年报的时段中所发生的当期预售款并不会反映在年报当期营业收入中,所以也没有办法收取所得税等。所以我们现在所看到的2010年年报中的营业收入所反映的房地产销售情况只是两年之前的数据,并不能对当下房地产现状作出任何判断。”
     “在公司方面,绿地集团由于体积大、项目多并且没有上市,可能会率先降价。其次是绿城集团,因为绿城的负债比率还是比较高的。再一个会是金地等贷款率偏高,需要大量现金流支撑的大型房企。反倒一些小开发商,由于手中项目较少,通常都是一个项目接一个项目地做,反倒没有现金流的压力,不会立刻降价抛售。同时,SOHO中国贷款率非常低,是几个大型房企中最低的一个。”上海汉宇房地产顾问有限公司董事总经理施宏叡表示。这和上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭的观点大致相同,即开发商方面要看企业规模,跑量的开发商,反倒有可能会率先降价。
     华伟则认为,房产公司的资金投入可以分为扩张与经营两种,在房产调控之下,很多房产公司完全可以从扩张的态势转而变为经营的态势,这个时候对现金流的要求就不会太高。现在看房地产企业的资金链确实会有一些紧张,但这并不一定意味着会有房价下滑现象出现。大量的资金始终存在并且四处寻找悉尼娱乐平台盈利机会,最后还是要看资金与需求者的拉锯结果,跟房价涨跌关系不大。
     就像某上市公司老总所言,“不会因为资金链问题出现大面积打折的情况,但是还是会有一定的策略性的优惠。”而如果真的会降价 ,却不一定是资金链的问题,或者说资金链不会是最主要的问题。
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